マンション投資 物件のチャンス到来
保有していた2カ所の倉庫を売却し、立地・設備ともに優位な大型の倉庫を賃借して集約したことこの倉庫は、プロロジスという外資系の物流施設専門会社が投資家の資金を調達して開発したものであること物流子会社もリストラクチャリングして再編成していることです。
上記の例や小売業にとどまらず、いま日本国内では、製造業・物流業・小売業をすべて巻き込んだ物流システムの再編が起こっています。
大きな流れは、サプライチェーンマネジメント(SCM)です。
これは、部品の調達から製造、販売までの樟数の企業にまたがる物資の流れを供給の連鎖としてひとまとまりで管理することにより、各企業における在庫を必要最小限の状態にしようとする手法です。
物流システムは大量生産・大量消費の時代から多品種少量生産への対応を経て、SCMにたどり着きました。
これを可能にしたのがITです。
コンビューターによる情報処理能力の飛躍的なアップと通信網の発達により、末端での商品の発注の情報が、商品倉庫、製造工場、部品メーカーにリアルタイムに伝達され、キメ細やかな在庫管理ができるようになったのです。
高度化・複雑化する物流ニーズに対応して、専門家が包指的に業務を請負う、サードパーティ・ロジスティクス(3P)というアウトソーシングの形態が発展してきています。
物理的には、物流拠点の集約が大きなトレンドとなっています。
高速道路網の発達やITによる合理化で、物流拠点が製造現場や販売拠点の近くにある必要がなくなってきました。
東日本と西日本に分けた2拠点体制にしたり、分散した中小型の倉庫に替わって集約した大型倉庫が好まれる傾向が出てきています。
しかし、最近では、トラック輸送に有利な高速道路へのアクセスだけを重視するわけにはいかない変化も出てきています。
温室効果ガス削減のような環境問題に取り組むために、C02排出の多いトラック輸送を減らして鉄道や船舶へと輸送を転換していくことが国の政策として促進されているためです。
これによる輸送モードの転換をモーダルシフトと呼びます。
2005年10月には物流総合効率化法が施行され、モーダルシフトや環境負荷軽減に関する一定の基準をクリアすると、新規の倉庫建設に優遇措置が受けられるようになりました。
したがって、今後の倉庫の立地は、これらを満たすような場所が選ばれて、従来から変化していく可能性があります。
環境問題への対応は、単に法律上の問題だけに止まりません。
最近では、企業の社会的責任(CSR) が問われるようになってきています。
トラック輸送に傾倒してモーダルシフトへの取り組みに無頓着で、いると、世論からCSRを果たさない身勝手な企業であるとの厳しい批判を受けかねません。
このように、物流システムや物流拠点は大きく変化してきているわけですが、企業がこの変化に合わせて大型の倉庫を自ら建設するのは、かなりのコストとリスクの負担が伴います。
これは、製造業や小売業だけでなく、本業である物流企業にとっても同じことです。
このニーズに応えるようにして進出してきているのが、Ｐ、A、Ｎなどの物流専門不動産会社です。
これらのうち前2者は外資系です。
物流専門不動産会社は、投資家の資金を集めてファンドの仕組みを使って、物流倉庫を建設し賃貸します。
建設する倉庫は、時代の要請に応じた適切な立地で最新設備を備えた大型のものです。
多層階を有して権数のテナントに賃貸され、それぞれのフロアにトレーラーが直接上っていくことができる物件もあります。
大型の倉庫の開発にあたっては、用地の取得から開発まで、一般の物流業務とは異なったノウハウが必要となります。
また、将来、利用する企業のニーズがなくなったり、経営環境の変化で立地そのものの適正がなくなってしまう場合があり、施設を自ら主導して開発・保有するのは大きなリスクが伴います。
物流専門不動産会社は、投資家にこのようなリスクを取ってもらうことで問題を解決しました。
投資家は、稼働率の低下や立地の変化といったリスクを負う代わりに、賃料収入というリターンを手にします。
企業は、本業の競争力とは関係のない物流システムについて、拠点に縛られることなく、必要に応じて組み換えができるようになったのです。
」Ｎという物流施設専門の銘柄が上場し、個人投資家が物流施設に投資できるようになってきています。
このような物流施設の投資物件化は、今後も広がっていくと見込まれます。
オペレーションと所有の分離が進み、ロジステイクスのために企業や物流会社が倉庫を保有する必要は、薄れていくと考えられます。
日本における中小規模小売届舗の発展の中で、特徴的なのは、ロードサイド型自舗とコンビニエンスストアです。
これらは、1970年代に登場して以来、それぞれ日本の消費生活における需要を確実に取り込み、大きな成長を遂げましたロードサイド型店舗は、大規模小売店舗立地法の前身である大規模小売店舗法に、法令の規制を受けない規模の面積でチェーン展開するのに郊外の幹線道路沿線がうまく適合したこと、そして、自動車利用者が増加して郊外白舗でも購入客の来店に問題がなくなったことなどの要因で、発展しました。
紳士服、家電量販倍、スポーツ用品倍、書底、レストランなどあらゆる業種の店舗が、延々と軒を並べ、全国の国道や県道沿いにロードサイド銀座が登場しました。
コンビニエンスストアは、当初は住宅地の中の出店が多かったのですが、24時間営業による利便性や、POSシステムに代表されるような商品の絞り込みと効率的な配送システムによって、いつでも必要なモノが買えるという消費者のニーズを呼び覚まし、ロードサイド、商業地、オフィス街とあらゆる場所に進出し、爆発的に成長しました。
いまや全国で4万倍以上あると言われています。
ロードサイド型店舗とコンビニエンスストアに共通に見られるのは、出店の新陳代謝が激しいことです。
新規出店が多い中で閉店も少なくありません。
特にコンビニは、新規出届数の半数を超える閉店が同時に起こっているのが現状です。
同業種あるいは他業種との競争が激しいため、商圏人口の増減や景気の変動による影響を超えて、出店と閉店に加速がかかっていると思われます。
三菱U町信託銀行は、中小規模の小売店舗チェーンの店舗開発に関し、不動産証券化スキームを用いて小売業者の当初の資金負担を抑えながら迅速な出店を可能にする、出自サポートプログラムを2006年に商品化しています。
用地の賃借や購入といった、出店の不動産に関わる難しさについて、金融手法により解決を図るものです。
2006年の1月から7月までの間に、3つのショッピングセンターを取得しています。
この3物件は、売場面積が数万ばの大型のショッピングセンターであること、駐車場台数を充実して車での来脂を意識していること、キーテナントに百貨店や総合スーパー(GMS)が入っていることが、読み取れます。
これがまさに現在のショッピングセンターの典型的な形であると言えます。
日本におけるショッピングセンターの原型は、1950年代のＤの登場に遡ることができます。
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